inquilino moroso

[rosy]

Spero che abbia indovinato la descrizione del mio inquilino.
Io come credo sai abito in belgio da due anni oramai.
In italia avevo comprato un appartamento e ristrutturato di tutto punto e ammobiliato.
La casa giù non arrivando a pagarla ho pensato di affittarla ammobiliata.Cosi' sono stata da un consulente e ho stilato il contratto.Ho fittato la casa ad una famiglia di rumeni sono 5 componenti tutti adulti (genitori 2figli e fidanzato della figlia).Quando abbiamo parlato di presenza con gli inquilini avevamo pattuito sia il prezzo che la caparra 400 euro al mese e duemesi anticipati di cauzione.Ma nona vendo quei soldi subito mi avevano chiesto di aspettare luglio e io capendo la situazione ho aspettato ma nel contratto é scritto che loro hanno pagato, ma in realtà sono sldi mai arivati.
Il contratto é stato fatto nell'aprile 07 valido un anno, facendo una descrizione molto superficiale dei mobili.
Poi nel 08 ho riaperto un nuovo contratto quello era scaduto e nona vevo potuto rinnovarlo.
Di nuovo chiedo se mi danno la caparra e dice che me la pagava mensilmente 100.00 alla volta, di nuovo riscriviamoc he mi pagano la caparra e tutto, ma questavolta con la descrizione dettagliata dei mobili.Anche perché nel frattempo hanno rovinato e rovinato anche le pareti, le persiane.

Adesso é un anno che paga sempre in ritardo e trova tutte le scuse assurde sapendo che io abito in belgio. Ai miei dice che con loro non ci ragiona perché la casa é mia.L'ultima volta aveva accumulato 3 mesi insieme e ho chiesto di pagarmeli se no andare via e trovarsene una più economica, gli ho proposto altre due case ma con entrambe ha fatto pentire i proprietari.Ho chiamato i carabinieri ma dicono che fi quando il contratto é valido non fanno nulla se non sollecitarlo ma non di più.
Il mese di agosto non ha pagato e a settembre ci ha riprovato dicendo che aveva ricevuto 500.00 di luce a causa della facciata nuova e che io dovevo pagare quei soldi quindi scontarli dal mensile.Lo accordo su questo e cosi' arriviamo che lui deve darmi solo 100.00 entro il 10/11 data di tutti i pagamenti.Siamo al 17 e ancora non ne vuole sapere gli ho tel varie volte ma dice che lui non paga e che non va via, nellos tesso tempos i sta già accumulando la mensilità di novembre.
Gli ho dettoc he deve andare via perché li' devo tornare io e lui dice che ha il contratto e non si muove.Un avvocato per tel mi ha dettoc he se faccio una carta scritta dichiarando che io torno lui esce subito soloc he poi ho tre mesi di tempo per mettermi al residenza giù se no posso passare dei problemi.
Io adesso voglio vendere e non a loro eprima di farlo devo risistemarla, ma loro non vanno via.
Vorrei sapere se io invio loro la raccomandata dicendo che non rinnovo più il contrattoe che quindi la casa rimane chiusa, loro hanno diritto a stare fino a luglio?(scadenza di questo contratto)
Io ho già degli acquirenti anche, e ho necessità di soldi se no davvero devo tornare a vivere giù.Ma giustamente non possono aspettare i comodi dell'inquilino.
Mi potresti dare un consiglio?

P.S. io già non volevo rinnovare il contratto quest'anno ma ad orazio hanno fatto pena e quindi ha accettato.

[laura]

cara rosy, credo che il problema sia ancora più grosso di come te lo immagini tu.
ti spiego brevemente.
tu hai sottoscritto un contratto di locazione annuale. la legge permette di fare contratti della durata inferiore ai 4 anni solo per determinati motivi.
ora mi sembra di capire che i tuoi inquilini in realtà quando hanno affittato casa tua non avevano una esigenza transitoria, ma una vera e propria esigenza abitativa stabile.
in questo caso, se tu mandi una raccomandata loro ti possono eccepire di avere un contratto di locazione 4+4
cioè della durata di 4 anni e rinnovabile per altri 4 anni se alla prima scadenza non si vedificano certe condizioni stabilite dalla legge (tra cui ad esempio quella per cui la casa serve a te e alla tua famiglia)...
potresti dare loro lo sfratto per morosità. ma anche qui l'inquilino è molto favorito, perchè può sempre chiedere il termine di grazia e pagare....e la cosa può andare avati così anche per molto tempo.
sono stata un po' approssimativa nella spiegazione perchè l'unico consilgio che mi sento di darti è quello di rivolgerti immediatamente ad un tuo avvocato di fiducia, che saprà spiegarti al meglio la cosa anche alla luce della visione del contratto (uno della città in cui hai la casa data in locazione) affichè inizi fin da subito le pratiche.....prima inizi e prima finisci (ci vorrà un bel po').
non ti consilgio di dire che la casa serve a te se poi non ci vai realmente.
ovviamente rosy io sono qui disponibile per ogni informazione, sono stata rapida perchè credo sia opportuno che tu vada da un legale della zona, di corsa, che ti spiegherà tutto. ecco potrei intasare il server con una risposta completa ed esaustiva, ma non so quanto possa esserti d'aiuto...

[rosy]

ti ringrazio tanto.
Infatti é quello che ho intenzione di fare.
Non ho capitouna sola cosa, sono interdetta in questo lo so,.
Se io dico che non voglio più fittare la casa perché serve a me quando scendo in vacanza, quindi motivo cosi' la raccomandata? oppure io credo che se non voglio più rinnovare il contratto e gli do' 7 mesi di tempo per trovare casa e li aiuto anche io loro dovrebbero andare?
Mi sembra che per adesso non c'é il blocco degli sfratti.

Quello che hai dettos u sulla morosità é quelloche hanno già fatto cioé tardano dei mesi e poi quando io inizio ad arrabbiarmi loro pagano e cosi' mi tengono calma.

Adesso chiedo a mia madre di ricontattare l'avvocato e vediamo come si mettono le cose.

[laura]

il problema è che, anche se c'è scritto così nel contratto, in relatà la locazione che hai stipulato non può avere una durata di un anno.
la L.431/98 ha stabilito una durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali sono rinnovabili per un periodo di quattro anni. alla scadenza dei primi 4 anni il contratto può non essere rinnovato (raccomandata con almeno 6 mesi di preavviso, salvo preavviso maggiore stabilito nel contratto) solo per determinati motivi stabiliti dalla legge e che ti vado ad delencare:
1-quando il locatore (TU) intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale, proprio, del coniuge, del genitore, dei filgi o dei parenti entro il secondo grado;
2-quando il conduttore (I RUMENI) abbia la piena disponibiltà di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
3-quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
4-quando l'imobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la completa demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero trattandosi di immobili all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
5-quando, senza che si sia verificata una legittima successione del contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
6-quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile stesso.
Se alla prima scadenza non si verifica una di queste condizioni sopra elencate (nel caso tuo forse potrebbe andar bene la n. 6) il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni.
per le scadenza successive alla prima il contratto si rinnova di 4 anni in 4 anni salva disdetta che deve pervenire a mezzo raccomandata a/r almeno 6 mesi prima della scadenza (salvo che il cotratto non preveda un tempo di preavviso maggiore).

Sempre la legge sopra citata, prevede la possibilità di stipulare contratti di durata inferiore, ma a determinate condizioni:
la loro durata deve essere ricompresa tra uno e diciotto mesi, e sono possibili solo al ricorrere di certe esigenze abitative di tipo transitorio, che andranno non solo dichiarate, ma anche accuratamente documentate.
solo a titolo esemplificativo: esigenze di salute, contratto di lavoro a termine, stage e simili (ad esclusione dei motivi di studi universitari perchè per questi è previsto un contratto ad hoc) tali esigenze vanno documentate, esempio allegando al contratto di locazione certificato di residenza e di ricovero di un congiunto in una città diversa, contratto di lavoro a termine, attestazione di iscrizione allo stage...

quindi tu la raccomandata la puoi anche mandare, ma se loro si rivolgono ad un legale stai pur certa che ti verrà risposto che loro non se ne vanno perchè il loro contratto ha una durata di 4 anni a decorrere dalla stipula (se il tuo l'hai fatto nel 2008, vale fino al 2012, che si rinnova automaticamente fino al 2016 se non ricorrono una delle 6 condizioni dette sopra. dopodichè fino al 2020, salva disdetta senza alcun motivo specifico).

comunque la mia risposta viene data senza aver letto il contratto, quindi possono esserci delle inesattezze.
ciao,
Laura

[rosy]

io sapevo la numero 6.Infatti ho chiesto loro se la vogliono solo che la vuole a suo prezzo e ai suoi tempi, con il patto che fino a quando non avrà risposta della banca non mi paga l'affitto.Quindi io non voglio perché so già che la banca glielo rifiuta (ho un'amico che lavora in banca e quindi so la loro situazione anche se non é giusto).
In questo caso l'avvocato ha dettoc he se loro firmano una delibera a me nel poter vendere la mia casa ad altri tutto va bene, ma loro non vogliono...

Ma puo' essere che ho una casa mia e sono altri che decidono per le mie cose?

Sapevo che fittare la casa era un casino ma non credevo fino a sto punto.

Un'ultima cosa é vero che se io dichiaro che serve a me e poi non é vero pago una penale?

[laura]

si, se non è vero devi risarcire loro i danni...

comunque su una cosa hai pienamente ragione, affittare una casa può essere fonte di enormi problemi, bisogna essere fortunati.
poi c'è un'altra cosa, hai detto che ti hanno fatto danni al mobilio no? anche per quelli ti devi attivare.

[rosy]

bhé su quello ho fatto u n doppio errore.

Mi sono fidata di loro quindi sul contratto risulta che io ho eprcepito la caparra e che in caso di danni non restituivo.Soloc he la caparra non mi é mai arrivata.
bho vedremo la mia mamma sta cercando di chiarire con l'avvocato come mi hai detto tu.Anche perché io devo vendere amalincuore ma devo...

Speriamo che siano umili cosi' come lo erano quando hanno voluto la casa..
Grazie infinite pe rle tue risposte.